L’immobilier est, aujourd’hui, l’actif qui offre le meilleur ratio « risque/rendement ». Toutefois, il faut rester prudent dans le choix de l’investissement et l’adapter aux spécificités du secteur. En immobilier commercial, l’emplacement est la clé de voute d’un investissement réussi.
Actuellement, l’effet de levier du crédit reste acceptable à un taux autour de 4 % sur 20 ans pour acheter des actifs de qualité qui rapportent entre 2% et 4,5%. Les loyers couvrent en partie les intérêts d’emprunt. Il est possible d’investir en immobilier pour défiscaliser, et même de déduire des charges de ses impôts.
La mise en location nue (sans meubles) d’un bien permet au propriétaire de percevoir des loyers qui sont fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers. Si les charges (taxe foncière, prime d’assurance, intérêts d’emprunt, travaux) sont supérieures aux revenus, le contribuable constate un déficit foncier.
Ce déficit foncier peut être imputé sur les autres revenus fonciers du contribuable (loyers provenant d’autres biens loués nus, ou de parts de SCPI) puis sur son revenu global (jusqu’à 10 700 €) et au-delà de ce montant, sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.
Monsieur X fait réaliser 45 000 € de travaux dans un appartement qu’il prévoit de donner en location. Il va pouvoir imputer 7 000 € sur ses revenus fonciers qui proviennent de parts de SCPI qu’il détient en patrimoine, puis 10 700 € sur son revenu global et le solde (45 000 – 7 000 – 10 700 = 27 300) soit 27 300 € s’imputera sur ses revenus fonciers des 10 années à venir.
L’imputation sur les autres revenus fonciers permet de « gommer » des revenus imposables et donc d’obtenir une économie d’impôt sur le revenu, mais aussi de prélèvements sociaux.
Il est indispensable qu’une fois les travaux terminés, le bien soit loué nu (sans meubles) et soumettre les loyers reçut au régime réel d’imposition des revenus fonciers (perte de l’intérêt en cas de micro-foncier).
En cas de cession « classique » le capital obtenu serait consommé sur une durée définie (par exemple, un capital de 120 000 € permet de percevoir 12 000 € de revenus pendant 10 ans). La vente en viager permet de percevoir des revenus pendant toute la vie. Il s’agit d’une assurance contre le risque de survie.
Il est possible de vendre à tout âge, aucun seuil n’est imposé par la loi. En pratique, la tranche d’âge idéale se situe entre 75 ans et 85 ans. En deçà, la rente viagère sera modeste, au-delà le bouquet et la rente viagère seront tellement élevés qu’il sera compliqué de trouver un acquéreur.
L’acquéreur doit être plus jeune que le vendeur, un écart d’âge d’au moins 30 ans étant recommandé.
L’acquisition peut être réalisée par un seul investisseur ou par des investisseurs mariés, pacsés, concubins ou même des tiers en indivision. Une société ou un fonds d’investissement peuvent également se porter acquéreurs.
Tout bien immobilier peut se vendre en viager : appartement, maison, hôtel particulier, garage, terrain constructible, etc.
Deux natures de viager
Occupé, le vendeur conserve la jouissance de son logement, il demeure titulaire du droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès. Contrairement à un usufruitier, il n’est pas autorisé à louer le bien, il peut seulement y habiter.
Libre, le prix de vente est plus élevé que pour un viager occupé puisque le vendeur décide de libérer le logement et que l’acquéreur peut en avoir la jouissance immédiate. L’acquéreur pourra alors utiliser le logement à titre personnel ou le louer pour obtenir des revenus réguliers lui permettant de servir la rente viagère au vendeur. Il concerne souvent les résidences secondaires dont les propriétaires ne veulent plus assurer la gestion.
Ces mises en application peuvent s’avérer complexes. Nous vous proposons un accompagnement personnalisé, afin de prendre en compte tous les paramètres de votre situation.
